专家表示，英国房地产市场仍然“停滞不前”，因为即使抵押贷款利率下降，房价仍然难以负担。
最近几周，对于拥有大量存款或大量资产的购房者来说，抵押贷款利率已经下降。这意味着他们可以获得利率低于4%的交易，一些五年期固定利率交易目前已低至3.76%。
然而，首次购房者或没有大量现金的搬家者，如果首付不能超过房屋价值的10%，仍将面临4.5%以上的利率。
因此，房屋买卖数量仍然很低，市场活动仍低于2021年和2022年的水平。
房地产市场分析专家、房地产市场研究平台Built Place的创始人尼尔·哈德森(Neal Hudson)告诉本报，英国的房地产市场仍然“脆弱”。
哈德森表示:“抵押贷款利率可能已从迷你预算时期的峰值回落，但仍远高于10多年来的水平。”“而且大多数地方的房价仍然很高，负担能力非常紧张。”
英国国家统计局(Office for National Statistics)发布的数据显示，在截至今年7月的12个月里，英国各地的房价估计上涨了2.2%，平均价格达到29万英镑。
这些上涨主要是由苏格兰推动的，那里的房价上涨了6%。英格兰的平均房价上涨了1.6%，威尔士的平均房价上涨了2%——两者都低于当前的通胀率。
尤其是首次购房者，他们难以承受高房价和更高的贷款利率。与此同时，自2010年代末以来在市场顶部购房的不太富裕的搬家者正在苦苦挣扎，因为他们的房子没有飙升，也没有给他们足够的资金来玩。
房地产网站Zoopla的执行董事理查德·唐纳(Richard Donnell)表示，存款较少的购房者面临着困难。
他表示:“看起来，今年的房价涨幅将在2%左右，低于4%的盈利增幅。”
2%的房价通胀率也意味着，该国部分地区的房价才刚刚回到2022年的历史高点。
英国央行(Bank of England)本周维持利率不变，但专家表示，这不应阻止一些抵押贷款利率的下调。市场仍预期，基准利率将在今年晚些时候从5%下调。
然而，专家们表示，即使它做到了，英国的房地产市场可能仍将处于僵局状态，房价在不久的将来不太可能大幅上涨或下跌。
一般来说，抵押贷款价格和房价呈反比关系。较低的抵押贷款成本意味着人们可以承担更多的债务，从而负担得起更高的房价。这助长了房价上涨。
但是，由于实际房价(经通胀调整后)并没有像前首相利兹•特拉斯灾难性的“迷你预算”期间利率较高时预期的那样大幅下跌，房地产市场的刹车仍在，这并不意味着买房变得更容易负担得起。
英国各地的房价仍处于接近历史高位。
再加上抵押贷款利率仍几乎是疫情前的两倍，这意味着银行不会大量发放抵押贷款。
一位抵押贷款市场内部人士表示:“放贷仍是规避风险的。抵押贷款是针对目前拥有股权或大额存款的富裕家庭，尤其是在英格兰南部。”
英国税务海关总署(HMRC)的数据显示，尽管7月份售出的房屋数量(也称为交易)比2023年增长了7%，但房地产市场的活跃度仍低于2021年或2022年的水平。
哈德森表示:“交易仍在进行，但无论你是想买入还是卖出，这都是一个棘手的过程。”
较高的抵押贷款利率限制了购房者和搬家者的借贷额度。“人们不得不承受压力，要么买更小的房子，要么搬到价值更低的地区。”
哈德森补充称，与此同时，房价停滞不前意味着需要出售房屋的人“不太愿意搬家”。
他警告说:“如果抵押贷款利率大幅下降，因为贷款机构对借贷者的透支更加宽容，并且这种情况持续到一段较低的抵押贷款利率时期，那么我们可能会看到房价的上涨速度再次快于收入。”
这就是2010年代大部分时间的情况。
哈德森表示，这种情况将进一步扩大首次购房者和没有巨额资产的搬家者的“负担能力”。
第一太平戴维斯(Savills)住宅研究主管卢西恩•库克(Lucian Cook)表示，尽管抵押贷款利率的下降是房地产市场“回升”的“重要前兆”，但目前的利率，再加上10月份预算案出台前的不确定性，意味着房价更有可能“逐步”上涨，而不是“突然”上涨。
唐纳和库克都指出，银行的压力测试可能会限制有能力大笔借款的人数，从而抑制房价大幅上涨。
唐纳表示:“抵押贷款监管阻止了繁荣与萧条的交替。”“但另一方面，它们是越来越多的人被挤出市场的原因，因为房价仍然远远高于收入，尤其是在英格兰南部。”
压力测试旨在确保抵押贷款借款人在利率上升的情况下仍能支付得起还款，就像他们在冠状病毒大流行后和“小预算”危机期间所做的那样。
2022年，英国央行(Bank of England)取消了抵押贷款市场负担能力测试，该测试要求银行必须确保抵押贷款借款人能够以高于标准还款率3个百分点的利率偿还贷款，才能获准获得住房贷款。
该机制自2015年起实施，并在2008年全球金融危机后实施。
然而，据我所知，大多数银行仍在使用8%左右的利率。
哈德森表示，英国房价的下一步走势取决于抵押贷款利率的走势。
如果存款较少的购房者能够再次获得低于4%的利率，这将增加房价上涨的“可能性”——但不会改善人们的负担能力。
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